Com a chegada do fim do ano, iniciam-se as locações de imóveis por temporadas tão comuns nas férias de janeiro e julho, mas também para os feriados e as festas de fim de ano. Apresento, pois, dicas para que tanto o locador quanto o inquilino façam bom negócio.
• Caracterização da temporada
Para que a locação de um imóvel possa ser considerada de temporada ela deve ter as seguintes características:
a) o imóvel deve ser destinado à residência temporária do inquilino para:
- prática de lazer;
- realização de cursos;
- tratamento de saúde;
- feitura de obras no imóvel do inquilino (no que ele reside normalmente);
- outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo.
b) que o prazo máximo de locação não exceda os noventa dias.
• Caracterização da temporada
Para que a locação de um imóvel possa ser considerada de temporada ela deve ter as seguintes características:
a) o imóvel deve ser destinado à residência temporária do inquilino para:
- prática de lazer;
- realização de cursos;
- tratamento de saúde;
- feitura de obras no imóvel do inquilino (no que ele reside normalmente);
- outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo.
b) que o prazo máximo de locação não exceda os noventa dias.
• O contrato deve ser feito por escrito
Dele deve constar a descrição clara de que se trata de locação para temporada e em qual hipótese das letras a e b do item anterior se enquadra. (Veja modelo de contrato de locação por temporada em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br).
• Aluguel antecipado
É permitida a cobrança antecipada do aluguel mensal, normalmente pago no ato da assinatura do contrato.Pode ser negociado, por exemplo, o pagamento de 50% quando da assinatura e 50% ao final do mês ou da locação (quando se tratar de período inferior a 30 dias).
Dele deve constar a descrição clara de que se trata de locação para temporada e em qual hipótese das letras a e b do item anterior se enquadra. (Veja modelo de contrato de locação por temporada em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br).
• Aluguel antecipado
É permitida a cobrança antecipada do aluguel mensal, normalmente pago no ato da assinatura do contrato.Pode ser negociado, por exemplo, o pagamento de 50% quando da assinatura e 50% ao final do mês ou da locação (quando se tratar de período inferior a 30 dias).
• Desistência
Se, após firmado o contrato e ter se iniciado a locação, o inquilino desistir da mesma, poderá ser dele cobrada uma multa, normalmente fixada na quantia que varia de 50 a 100% do valor do aluguel mensal, dependendo do tempo da locação.
Se, após firmado o contrato e ter se iniciado a locação, o inquilino desistir da mesma, poderá ser dele cobrada uma multa, normalmente fixada na quantia que varia de 50 a 100% do valor do aluguel mensal, dependendo do tempo da locação.
• Garantias
São aceitas todas as garantias previstas para a locação regular. São três as modalidades de garantia utilizadas:
- Fiança
A fiança é a garantia oferecida por uma pessoa alheia ao contrato, chamada fiador. Normalmente um parente ou um amigo próximo.
O fiador assina o contrato junto com o inquilino, ficando responsável pelo cumprimento das obrigações nele estabelecidas. Se o inquilino não cumpre suas obrigações, o locador pode acionar o fiador.
Se o fiador for casado, seu cônjuge deve anuir na fiança, isto é, deve assinar o contrato, para que a garantia se torne inquestionável.
- Seguro-fiança
Uma modalidade que vem crescendo pela dificuldade de se encontrar alguém que queira ser fiador. É a fiança oferecida geralmente por um banco ou companhia de seguros.
O candidato a inquilino deve tomar cuidado com o preço cobrado por essa modalidade de garantia, que pode ter grandes variações. É necessário pesquisar preço.
Para o locador é importante verificar a cobertura da garantia oferecida, que às vezes pode não ser tudo o que o contrato de locação abrange.
- Depósito em caução
Há outras modalidades de caução, mas a mais usual é o depósito em dinheiro. Nessa modalidade o inquilino deposita, no máximo, o valor correspondente a três meses de aluguel numa conta de caderneta de poupança.
Esse dinheiro e seu rendimento ficam garantindo as obrigações do contrato de locação para cobertura de eventuais perdas que o inquilino possa vir a ocasionar ao locador.
Se ao término da locação o inquilino estiver em dia com seus pagamentos, então todo o dinheiro depositado, com os respectivos rendimentos, deve ser por ele retirado.
São aceitas todas as garantias previstas para a locação regular. São três as modalidades de garantia utilizadas:
- Fiança
A fiança é a garantia oferecida por uma pessoa alheia ao contrato, chamada fiador. Normalmente um parente ou um amigo próximo.
O fiador assina o contrato junto com o inquilino, ficando responsável pelo cumprimento das obrigações nele estabelecidas. Se o inquilino não cumpre suas obrigações, o locador pode acionar o fiador.
Se o fiador for casado, seu cônjuge deve anuir na fiança, isto é, deve assinar o contrato, para que a garantia se torne inquestionável.
- Seguro-fiança
Uma modalidade que vem crescendo pela dificuldade de se encontrar alguém que queira ser fiador. É a fiança oferecida geralmente por um banco ou companhia de seguros.
O candidato a inquilino deve tomar cuidado com o preço cobrado por essa modalidade de garantia, que pode ter grandes variações. É necessário pesquisar preço.
Para o locador é importante verificar a cobertura da garantia oferecida, que às vezes pode não ser tudo o que o contrato de locação abrange.
- Depósito em caução
Há outras modalidades de caução, mas a mais usual é o depósito em dinheiro. Nessa modalidade o inquilino deposita, no máximo, o valor correspondente a três meses de aluguel numa conta de caderneta de poupança.
Esse dinheiro e seu rendimento ficam garantindo as obrigações do contrato de locação para cobertura de eventuais perdas que o inquilino possa vir a ocasionar ao locador.
Se ao término da locação o inquilino estiver em dia com seus pagamentos, então todo o dinheiro depositado, com os respectivos rendimentos, deve ser por ele retirado.
• Taxas
As chamadas “taxas de contrato” e “taxas de cadastro” não podem ser cobrados do inquilino ou candidato a inquilino.
Quando uma imobiliária intermédia o negócio, estabelece-se uma relação contratual entre o locador e a imobiliária, e esta, quando contata o pretendente a inquilino, age em nome do locador. Não pode, portanto, a imobiliária exigir o pagamento desse tipo de despesas.
As chamadas “taxas de contrato” e “taxas de cadastro” não podem ser cobrados do inquilino ou candidato a inquilino.
Quando uma imobiliária intermédia o negócio, estabelece-se uma relação contratual entre o locador e a imobiliária, e esta, quando contata o pretendente a inquilino, age em nome do locador. Não pode, portanto, a imobiliária exigir o pagamento desse tipo de despesas.
• Como agir
Veja o que pode ser feito caso a taxa tenha sido paga ou esteja sendo exigida pela imobiliária:
Ê se você já pagou ou ficou com medo de perder a oportunidade de alugar o imóvel e por isso irá pagar o valor pedido, a alternativa é requere-lo de volta. (veja modelo de carta/notificação em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br)
Ê o pedido pode ser feito através dos órgãos de defesa do consumidor, levando-se cópia dos recibos de pagamento e do contrato, se este foi celebrado.
Ê e claro, se houver recusa na devolução, você deve mesmo ir ao órgão de proteção ao consumidor ou procurar advogado de confiança.
Veja o que pode ser feito caso a taxa tenha sido paga ou esteja sendo exigida pela imobiliária:
Ê se você já pagou ou ficou com medo de perder a oportunidade de alugar o imóvel e por isso irá pagar o valor pedido, a alternativa é requere-lo de volta. (veja modelo de carta/notificação em meu site: www.beabadoconsumidor.com.br)
Ê o pedido pode ser feito através dos órgãos de defesa do consumidor, levando-se cópia dos recibos de pagamento e do contrato, se este foi celebrado.
Ê e claro, se houver recusa na devolução, você deve mesmo ir ao órgão de proteção ao consumidor ou procurar advogado de confiança.
• Taxa no contrato de locação
Outro aspecto importante é o contrato de locação que contém cláusula expressa dizendo que o inquilino tem que arcar com essas despesas de intermediação. Mesmo após assinado o contrato, é possível requerer o dinheiro pago de volta, uma vez que cláusulas desse tipo são consideradas abusivas e nulas de pleno direito.
Outro aspecto importante é o contrato de locação que contém cláusula expressa dizendo que o inquilino tem que arcar com essas despesas de intermediação. Mesmo após assinado o contrato, é possível requerer o dinheiro pago de volta, uma vez que cláusulas desse tipo são consideradas abusivas e nulas de pleno direito.
• O imóvel pode estar mobiliado ou não
Se estiver mobiliado, deve constar do contrato a descrição dos móveis e utensílios que lá se encontram, bem como o estado de uso e conservação de cada um. Essa descrição pode ser feita em documento separado e anexado ao contrato com assinatura das partes contratantes.
Se estiver mobiliado, deve constar do contrato a descrição dos móveis e utensílios que lá se encontram, bem como o estado de uso e conservação de cada um. Essa descrição pode ser feita em documento separado e anexado ao contrato com assinatura das partes contratantes.
• Cautelas
Normalmente, por se tratar de imóvel alugado por temporada, o que implica curta duração, não são tomadas as devidas cautelas a um bom negócio.
Para evitar problemas, aconselho:
Se você for inquilino:
a) procure visitar o imóvel antes de alugá-lo, para conhecê-lo. É comum nesse tipo de negócio levar “gato por lebre”;
b) consulte amigos que já tenham alugado o mesmo imóvel;
c) exija recibo discriminado do pagamento do aluguel e demais encargos (aliás, como sempre);
d) se, ao chegar no imóvel encontrar objetos em estado diferente do que o descrito no contrato, comunique ao locador imediatamente, por escrito, autorizando que ele inspecione o imóvel de imediato;
e) o imóvel deve ser devolvido no dia combinado;
f) o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido. Valendo o mesmo em relação aos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel.
Se você for locador:
a) se o imóvel não for devolvido no dia marcado, cabe ação de despejo, que, após decretação pelo juiz, não se paralisa por recurso do inquilino. O juiz dará prazo para desocupação de quinze dias;
b) não deixe passar mais de trinta dias após o término do contrato. Se isso ocorrer, a locação transforma-se em residencial normal por prazo indeterminado.
Se o imóvel não for devolvido, o jeito é ingressar com ação de despejo antes desses trinta dias.
• Locação enganosa
Se o inquilino, como disse acima, levou “gato por lebre”, isto é, foi oferecido um imóvel e quando chegou no local viu que na realidade ele era inferior, ele tem direito de rescindir o contrato pedindo de volta o que por ventura tenha pago ou pedir indenização por perdas e danos.
Ele deve tirar fotos do local, arrumar testemunhas maiores de 16 anos e, de preferência não amigos íntimos nem parentes e, munido de toda documentação, procurar advogado de confiança.
Normalmente, por se tratar de imóvel alugado por temporada, o que implica curta duração, não são tomadas as devidas cautelas a um bom negócio.
Para evitar problemas, aconselho:
Se você for inquilino:
a) procure visitar o imóvel antes de alugá-lo, para conhecê-lo. É comum nesse tipo de negócio levar “gato por lebre”;
b) consulte amigos que já tenham alugado o mesmo imóvel;
c) exija recibo discriminado do pagamento do aluguel e demais encargos (aliás, como sempre);
d) se, ao chegar no imóvel encontrar objetos em estado diferente do que o descrito no contrato, comunique ao locador imediatamente, por escrito, autorizando que ele inspecione o imóvel de imediato;
e) o imóvel deve ser devolvido no dia combinado;
f) o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido. Valendo o mesmo em relação aos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel.
Se você for locador:
a) se o imóvel não for devolvido no dia marcado, cabe ação de despejo, que, após decretação pelo juiz, não se paralisa por recurso do inquilino. O juiz dará prazo para desocupação de quinze dias;
b) não deixe passar mais de trinta dias após o término do contrato. Se isso ocorrer, a locação transforma-se em residencial normal por prazo indeterminado.
Se o imóvel não for devolvido, o jeito é ingressar com ação de despejo antes desses trinta dias.
• Locação enganosa
Se o inquilino, como disse acima, levou “gato por lebre”, isto é, foi oferecido um imóvel e quando chegou no local viu que na realidade ele era inferior, ele tem direito de rescindir o contrato pedindo de volta o que por ventura tenha pago ou pedir indenização por perdas e danos.
Ele deve tirar fotos do local, arrumar testemunhas maiores de 16 anos e, de preferência não amigos íntimos nem parentes e, munido de toda documentação, procurar advogado de confiança.
Um comentário:
Olá Dr Rizatto Nunes,gostaria de colocar um acontecimento que pode servir de exemplo para seus leitores.Se trata de uma carta enviada por mim ao Banco Central:
Mensagem: Sou Funcionário público e em 15/09/2010 Fiz um empréstimo consignado na Agencia de Caieiras de R$10.000 a juros de 1,70% a. m em 15 prestações de 784,74 na ocasião foi me cobrado tambem juros de carencia no valor de R$172,40 e tributos( não especificados)no valor de R$141,01. Em 01/08/2011 Necessitei renovar o crédito retornando na mesma agencia com o Sr André Filipe Benacchio.A soma do valor em débito existente e o valor solicitado ficou em R$12.481,82( valor total do novo financiamento)a juros 1,84% a.m em 18 prestações de R$866,63.Foi me cobrado tambem juros de carencia no valor de R$111,64 + tributos(não especificados) no valor de R$301,81.Achei que o valor tinha subido desproporcionalmente em relação ao 1° empréstimo , o atendente me disse que a taxa de juros para renovação era diferente ;um pouco mais alta( e realmente de 1,70% a. m passou a 1,84% a.m ).Pois bem... Passaram 02 semanas recebí em minha residencia uma carta de Seguro de vida o qual assegurava o valor de R$12.481,82 e o premio total pago em 1 parcela à vista de R$281,89..No início fiquei sem entender o que era aquilo já que não tinha contratado nenhum seguro, mas, quando associei o valor do seguro ao valor do emprestimo percebí de onde veio....Alem da taxa juros , juros de carencia e tributos me cobraram tambem o seguro de R$281,89. Fui até a gencia com todos documentos e procurei um responsável.Expliquei o ocorrido e ele disse que não tinha nada a fazer pois eu já tinha assinado toda documentação.disse a ele que não fora me colocado a questão do seguro no momento da solicitação do crédito e ele disse que o seguro estava vinculado ao empréstimo.Disse que gostaria que fizesse o cancelamento do seguro já que não via vantagem alguma naquele produto, o mesmo respondeu que se cancelasse a taxa de juros subiria a quase 3% a.m, me endaguei dizendo que na primeira vez não haviam colocado seguro ,ele disse que seguro é só na renovação que entra e que ataxa de juros de renovação era maior mesmo.Disse a ele que a taxa maior foi me cobrado e o seguro foi a parte e que estava se tratando se "venda casada"O mesmo voltou a dizer que não podia fazer mais nada. Ao chegar em casa fui ler detalhadamente o certificado de seguro e no seu verso consta uma Declaração Pessoal de saúde que eu declaro gozar de boa saúde, não portar doenças que necessitem acompanhamento médico ou uso contínuos de medicamentos e que não sou portador de invalidez permanente. A resposta está SIM. Mais uma vez fiquei indignado com uma resposta que deram por mim ,sem me perguntarem nada a respeito de minha saúde e nem se quer me falaram de tal seguro. Peço por gentileza uma orientação : Os juros cobrados foram coerentes? e os tributos? O que devo fazer no Caso de "venda casada"? Como faço para ter meu dinheiro restituido ??(o valor pago pelo seguro) Grato!!
Postar um comentário