Morar em condomínio. Morar em prédios de apartamentos ou em conjuntos habitacionais de casas (os chamados condomínios horizontais). Eis aí um núcleo básico de convivência social.
Talvez nós não percebamos, mas a experiência do convívio social dentro de um condomínio pode ser muito saudável e permitir um crescimento harmonioso de toda a cidade e, assim, da sociedade. Infelizmente, as pessoas nem sempre conseguem estabelecer boas relações. Há uma crise fundada num excesso de individualismo do tipo “não é comigo”, como se cada cidadão fosse uma ilha. Não é incomum que pessoas que morem no mesmo prédio há anos, entrem no elevador e nem se cumprimentem, talvez por medo, preguiça ou simplesmente má-educação.
De todo modo, quero chamar a atenção para a vantagem do bom relacionamento entre vizinhos, pois com isso as pessoas acabam aprendendo como garantir seus próprios direitos e a respeitar os direitos dos outros. Com esse mero exercício de cidadania de bem relacionar-se, muita coisa pode ser construída.
• Assembléias vazias
Faço essa colocação inicial para apontar para uma questão comum e muito conhecida: a da não participação nas assembléias realizadas nos condomínios.
É fato corriqueiro que às assembléias comparecem poucos condôminos. Todavia, muitos problemas existentes – por exemplo, o alto custo da despesa do condomínio – poderiam ser evitados com um simples comparecimento às reuniões.
É comum também reclamar-se da má gestão do síndico ou do administrador de um prédio, mas muitas vezes sem saber porque as coisas estão acontecendo daquele modo. Talvez o problema pudesse ser solucionado com a presença nas assembléias.
A melhor maneira de se garantir um direito é exercê-lo em sua plenitude e participar dos acontecimentos do condomínio em que se vive é um exemplo típico desse exercício.
• Convenção
A convenção é a “lei” do condomínio. Através dela uma série de normas são fixadas para organizarem o prédio, o conjunto habitacional ou o loteamento. A convenção deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos proprietários das frações ideais que compõem o condomínio.
• O voto
O cômputo do voto e a assinatura dos titulares de direitos que aprovam a convenção têm relação com os direitos que cada um tem nas frações ideais do condomínio. Essas frações são calculadas levando-se em consideração o tamanho das unidades autônomas pertencentes a cada condômino, proporcionalmente às parcelas que lhes cabe nas partes indivisíveis das áreas comuns e do terreno do condomínio.
Assim, por exemplo, um proprietário de uma cobertura duplex num prédio de apartamentos terá seu voto contado em dobro em relação ao proprietário de uma unidade comum no mesmo prédio, que tenha percentual da fração ideal fixado pela metade.
• Convenção escrita e registrada: guarde cópia
A convenção tem que ser feita por escritura pública ou por instrumento particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Aconselha-se que o condômino tenha cópia da convenção, que pode ser pedida ao antigo proprietário no ato da compra do imóvel, ao síndico do prédio, ao administrador, ou ser requerida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
• Composição do custo
Para entender o preço da taxa de condomínio é preciso descobrir a composição de seu custo.
Basicamente as despesas de condomínio têm a seguinte composição, que apresento de forma aproximada: os valores decorrentes do pagamento de salários e encargos sociais respondem pela maior parte do custo (em torno dos 50%); depois aparecem os gastos com água, energia elétrica e gás (em torno dos 30%); as despesas relativas à conservação e limpeza vem na seqüência (em torno dos 10%); e depois o pagamento da taxa de administração(os restantes 10%). Isso, evidentemente, varia de condomínio para condomínio. No caso concreto, poderá haver variações para mais ou para menos. Repito: é apenas uma estimativa para ilustrar.
Percebe-se, por exemplo, que o impacto da folha de funcionários nas despesas é significativo e isso se agrava dependendo do tamanho do condomínio, pois, às vezes, um prédio pequeno tem necessariamente o mesmo número de funcionários de um prédio de tamanho bem maior, o que mantém o custo fixo elevado na relação com o número de pessoas entre as quais as despesas serão rateadas.
O mesmo raciocínio serve para pensar no custo do condomínio que tem grandes áreas de lazer com piscina, sauna, ou tem vários elevadores etc.
• Assembléias
Para baratear o custo do condomínio, o condômino tem que participar das assembléias. A participação ativa dos condôminos pode contribuir e muito para a diminuição das despesas. É um bom momento para questionar gastos, reclamar de má gestão do síndico ou da administradora do prédio etc.
• Rotatividade da mão-de-obra
Deve-se controlar a rotatividade da mão-de-obra (contratação e demissões) no condomínio; pagamento de indenizações trabalhistas encarece as despesas. Da mesma forma, o controle do número de funcionários necessários e a necessidade ou não de horas extras devem ser verificados.
• Gasto com água
Uma campanha de conscientização para economia de água, bem como um maior controle de lavagem das áreas comuns é importante.
• Gasto com energia elétrica
A colocação de aparelhos de controle de lâmpadas acesas nas áreas comuns é aconselhável para reduzir o consumo de energia elétrica. Da mesma maneira, a utilização de um só ou de menos elevadores nos horários de menor movimento ajuda.
• Gasto com gás
Nos condomínios cujo aquecimento da água das pias de banheiros e cozinhas e também dos chuveiros é produzido a gás, é importante também a implantação de campanhas de conscientização para obter-se economia.
• Manutenção periódica de equipamentos
A manutenção periódica (desde que não excessiva) dos elevadores e demais equipamentos pode ajudar na redução de custo a médio/longo prazos.
O mesmo se dá com relação à parte elétrica e hidráulica, que merecem vistorias regulares.
• Controle das contratações
Deve-se checar previamente e controlar a execução de todos os contratos assinados pelo condomínio.
• Orçamentos
Todas as compras do condomínio devem ser precedidas de pesquisa de preços e orçamentos (mais de um, para poder ser feita a comparação e a escolha).
Pelo mesmo motivo, em caso de reformas e consertos, o condomínio deve fazer essa “licitação” particular, solicitando vários orçamentos antes de encomendar os serviços.
• Guarda de produtos e equipamentos
Os produtos e equipamentos utilizados no condomínio devem estar armazenados em local seguro e controlado, para evitar furtos, e devem ser guardados de acordo com as especificações do fabricante, para evitar sua perda ou deterioração.
Os funcionários devem ser orientados sobre a utilização adequada dos produtos e equipamentos.
• Recibos e notas fiscais
Todo pagamento feito pelo condomínio deve ter recibo e/ou nota fiscal respectiva.
• Autogestão administrativa
A autogestão administrativa pode ser motivo de economia; porém só dá certo se for bem feita e controlada de perto pelos condôminos.
Talvez nós não percebamos, mas a experiência do convívio social dentro de um condomínio pode ser muito saudável e permitir um crescimento harmonioso de toda a cidade e, assim, da sociedade. Infelizmente, as pessoas nem sempre conseguem estabelecer boas relações. Há uma crise fundada num excesso de individualismo do tipo “não é comigo”, como se cada cidadão fosse uma ilha. Não é incomum que pessoas que morem no mesmo prédio há anos, entrem no elevador e nem se cumprimentem, talvez por medo, preguiça ou simplesmente má-educação.
De todo modo, quero chamar a atenção para a vantagem do bom relacionamento entre vizinhos, pois com isso as pessoas acabam aprendendo como garantir seus próprios direitos e a respeitar os direitos dos outros. Com esse mero exercício de cidadania de bem relacionar-se, muita coisa pode ser construída.
• Assembléias vazias
Faço essa colocação inicial para apontar para uma questão comum e muito conhecida: a da não participação nas assembléias realizadas nos condomínios.
É fato corriqueiro que às assembléias comparecem poucos condôminos. Todavia, muitos problemas existentes – por exemplo, o alto custo da despesa do condomínio – poderiam ser evitados com um simples comparecimento às reuniões.
É comum também reclamar-se da má gestão do síndico ou do administrador de um prédio, mas muitas vezes sem saber porque as coisas estão acontecendo daquele modo. Talvez o problema pudesse ser solucionado com a presença nas assembléias.
A melhor maneira de se garantir um direito é exercê-lo em sua plenitude e participar dos acontecimentos do condomínio em que se vive é um exemplo típico desse exercício.
• Convenção
A convenção é a “lei” do condomínio. Através dela uma série de normas são fixadas para organizarem o prédio, o conjunto habitacional ou o loteamento. A convenção deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos proprietários das frações ideais que compõem o condomínio.
• O voto
O cômputo do voto e a assinatura dos titulares de direitos que aprovam a convenção têm relação com os direitos que cada um tem nas frações ideais do condomínio. Essas frações são calculadas levando-se em consideração o tamanho das unidades autônomas pertencentes a cada condômino, proporcionalmente às parcelas que lhes cabe nas partes indivisíveis das áreas comuns e do terreno do condomínio.
Assim, por exemplo, um proprietário de uma cobertura duplex num prédio de apartamentos terá seu voto contado em dobro em relação ao proprietário de uma unidade comum no mesmo prédio, que tenha percentual da fração ideal fixado pela metade.
• Convenção escrita e registrada: guarde cópia
A convenção tem que ser feita por escritura pública ou por instrumento particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Aconselha-se que o condômino tenha cópia da convenção, que pode ser pedida ao antigo proprietário no ato da compra do imóvel, ao síndico do prédio, ao administrador, ou ser requerida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
• Composição do custo
Para entender o preço da taxa de condomínio é preciso descobrir a composição de seu custo.
Basicamente as despesas de condomínio têm a seguinte composição, que apresento de forma aproximada: os valores decorrentes do pagamento de salários e encargos sociais respondem pela maior parte do custo (em torno dos 50%); depois aparecem os gastos com água, energia elétrica e gás (em torno dos 30%); as despesas relativas à conservação e limpeza vem na seqüência (em torno dos 10%); e depois o pagamento da taxa de administração(os restantes 10%). Isso, evidentemente, varia de condomínio para condomínio. No caso concreto, poderá haver variações para mais ou para menos. Repito: é apenas uma estimativa para ilustrar.
Percebe-se, por exemplo, que o impacto da folha de funcionários nas despesas é significativo e isso se agrava dependendo do tamanho do condomínio, pois, às vezes, um prédio pequeno tem necessariamente o mesmo número de funcionários de um prédio de tamanho bem maior, o que mantém o custo fixo elevado na relação com o número de pessoas entre as quais as despesas serão rateadas.
O mesmo raciocínio serve para pensar no custo do condomínio que tem grandes áreas de lazer com piscina, sauna, ou tem vários elevadores etc.
• Assembléias
Para baratear o custo do condomínio, o condômino tem que participar das assembléias. A participação ativa dos condôminos pode contribuir e muito para a diminuição das despesas. É um bom momento para questionar gastos, reclamar de má gestão do síndico ou da administradora do prédio etc.
• Rotatividade da mão-de-obra
Deve-se controlar a rotatividade da mão-de-obra (contratação e demissões) no condomínio; pagamento de indenizações trabalhistas encarece as despesas. Da mesma forma, o controle do número de funcionários necessários e a necessidade ou não de horas extras devem ser verificados.
• Gasto com água
Uma campanha de conscientização para economia de água, bem como um maior controle de lavagem das áreas comuns é importante.
• Gasto com energia elétrica
A colocação de aparelhos de controle de lâmpadas acesas nas áreas comuns é aconselhável para reduzir o consumo de energia elétrica. Da mesma maneira, a utilização de um só ou de menos elevadores nos horários de menor movimento ajuda.
• Gasto com gás
Nos condomínios cujo aquecimento da água das pias de banheiros e cozinhas e também dos chuveiros é produzido a gás, é importante também a implantação de campanhas de conscientização para obter-se economia.
• Manutenção periódica de equipamentos
A manutenção periódica (desde que não excessiva) dos elevadores e demais equipamentos pode ajudar na redução de custo a médio/longo prazos.
O mesmo se dá com relação à parte elétrica e hidráulica, que merecem vistorias regulares.
• Controle das contratações
Deve-se checar previamente e controlar a execução de todos os contratos assinados pelo condomínio.
• Orçamentos
Todas as compras do condomínio devem ser precedidas de pesquisa de preços e orçamentos (mais de um, para poder ser feita a comparação e a escolha).
Pelo mesmo motivo, em caso de reformas e consertos, o condomínio deve fazer essa “licitação” particular, solicitando vários orçamentos antes de encomendar os serviços.
• Guarda de produtos e equipamentos
Os produtos e equipamentos utilizados no condomínio devem estar armazenados em local seguro e controlado, para evitar furtos, e devem ser guardados de acordo com as especificações do fabricante, para evitar sua perda ou deterioração.
Os funcionários devem ser orientados sobre a utilização adequada dos produtos e equipamentos.
• Recibos e notas fiscais
Todo pagamento feito pelo condomínio deve ter recibo e/ou nota fiscal respectiva.
• Autogestão administrativa
A autogestão administrativa pode ser motivo de economia; porém só dá certo se for bem feita e controlada de perto pelos condôminos.
Por Rizzatto Nunes
Nenhum comentário:
Postar um comentário